证监会给地产商打强心针：希望在当周内完成

　　经观头条 | 拯救楼市：你快回来

　　经济观察报 记者 陈月芹 田国宝 “没底线的来了。”5月20日下午，南京市抛出了本轮救市以来地方最大的松绑动作：全面放开二手房限购。对此，一位东部省份住建系统官员发来上述感慨。

　　不过两个小时后，这条来自南京房协的官方微信推送被删掉了。

　　此时，离央行提出对楼市做“两个维护”（维护房地产市场健康发展，维护住房消费者的合法权益）已经7个月了，止不住的数据下滑，无疑引发了所有人的忧心。

　　5月18日，中共中央政治局常委、国务院总理李克强指出，部分经济指标明显转弱，经济下行压力进一步加大，“各地各部门要增强紧迫感，看得准的新举措能用尽用，5月份能出尽出。”

　　1个月前，央行和银保监会召开《金融支持实体经济座谈会》，恢复了房地产的“实体经济”身份。

　　南京“救市”同日，央行再次非对称降息，首套房贷利率已低至4.25%，创下近2012年以来的利率水平低点。

　　不过，在各地密集发布稳市措施后，百强房企销售额在4月份同比降幅达到59%，环比下降7%。一些有条件的“房奴”，甚至因为担心未来利息压力，开始想法子凑钱提前还房贷。

　　怎么让更多人买房

　　5月中，韶关住建局邀约数家房企负责人，摸排房地产企业资金压力和债务风险。在被问及需要哪些政策支持时，一位头部民营房企华南区域高管省去了客套，直接问：怎么让更多人买房？

　　在场住建部门人士表示，正在研究相关办法。

　　办法已经研究很久了。

　　今年以来，百余城密集发布维护房地产市场稳定的措施，最初由三四线城市先行，3月初郑州作为第一个省会城市全面救市，4月无锡、南通、苏州等跟进，5月杭州、东莞等高能级城市后发加入。

　　各地救市八仙过海，均是对限购限贷限售等政策方面组合松绑，例如通过人才认定、降低落户门槛、投亲养老等松绑限购，认房不认贷，提高公积金贷款额度，增加购房补贴、降低首付比例，减免交易税费等。

　　2021年下半年，多位专家和业内高管预测，2022年第二季度有望迎来市场拐点。但真正到了今年二季度，数据让多方感到错愕。

　　国家统计局数据显示，2022年1-4月份，商品房销售额同比下降29.5%，降幅还在扩大，而第三方机构克而瑞统计的销售额降幅达到50%。意味着从2021年7月开始，全国房地产销售额和面积均已连续跌了10个月。

　　5月初，一家头部房企内部高管会在复盘市场时指出，“形势十分严峻”，调整周期或还将拉长。发言者提醒参会的数十名高级管理者，“最难的时候还没有过去”。

　　地方松绑竞赛

　　4月29日的中央政治局会议重申“房住不炒”，但亮点是“支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求”等表述，给地方政府打了强心针。

　　地方松绑楼市亦推陈出新——基于三胎生育政策全面放开，定向松绑多孩家庭的限购，增加限购套数以刺激购房需求。这是当下不同于2009年和2014年救市的发力点。

　　4月25日，无锡卫健委发文明确，二孩家庭可在限购区域新增购买一套房，同时还可提高公积金贷款额度。

　　不到1个月，已有杭州、扬州、舟山等十余城跟进，将鼓励生育和楼市激励形成五花八门的组合。

　　一位东部省份住建系统人士评价“多孩购房政策”时，连连惊叹“好招！”该地方住建系统人士的日常工作之一，是学习各地的松绑组合拳，分析不同政策对所在城市的影响。

　　他说，“政策出台要尽快，因为有能力购房的家庭就这么多，政策窗口期抢抓先机”。如果兄弟城市政策出台后没有被喊停，其他城市也会跟进。

　　各地救市思路异曲同工，主要是刺激需求，让有实力的人去加杠杆，避免次贷。

　　楼市调控“优等生”长沙，这次再出奇招，让各地眼前一亮。

　　5月11日，当地明确业主可以把存量房交给长沙市住房租赁监管服务平台进行监管，供作租赁住房，运营年限不低于10年，那么该房子可以不纳入家庭住房套数计算，既为筹集租赁住房“开源”，也从某种程度上开了放松限购的口子。

　　5月13日，无锡市滨湖区发文提出：凡是在滨湖就读且无房的在校大学生，凭学校出具的在读证明等即可在滨湖区购买一套新房。

　　经济观察报获悉，有的地市已明确，今年不把房价涨幅作为考核指标。此前，房价涨跌不得超过5%是地方政府的红线。

　　给开发商的强心针

　　5月15日，龙湖、碧桂园、美的置业负责人收到了来自证监会的电话，后者点对点窗口指导三家民营房企发行公司债。

　　其中一家被获准发债的房企融资负责人向经济观察报表示，证监会指导中提及的唯一目的就是提振市场信心，并希望房企在当周内完成债券的发行。由于其所在公司没有发公司债的额度，临时向证监会申请，很快就批了。

　　5月19日，新城及旭辉也被列入示范性发债企业名单。

　　前述民企融资负责人直言，证监会的支持，仅限于向行业和境内债券投资人传递信心，但对民营房企目前面临融资困境的破冰效应有限。

　　目前，房企销售规模前30强中，已经有9家在公开市场违约，且全部为民企，而此次作为示范性发债的试点企业龙湖、碧桂园、新城等是民企仅有硕果。而实力更弱的民营房企资金链断裂甚多，哀鸿遍野。

　　对行业而言，两端的信心都很重要。一端是购房人的信心，另一端是投资人的信心，“对基金经理来说，去年以来部分民营房企的债拿到手就亏，他们不再愿意承担风险；另外，最根本的信心来自销售市场的回暖。”

　　前述民企融资负责人认为，当前房地产行业新三座大山——供给收缩、需求减弱以及预期减弱，仍需要更持续且重磅的政策才能缓解。

　　经济观察报获悉，在帮助民营房企改善融资环境的同时，监管层对房企存量债券到期及行权也给予指导，监管者认识到，在当前形势下，房企融资和销售两个资金来源通道均已经堵塞，偿债越多，房企可用于自救和经营的现金越少，资金链断裂的风险也越大。与其一损俱损，还不如与投资者协商展期，等待市场好转。

　　多家排名靠前的民营房企高管向经济观察报透露，公司已经在引入战略投资者，他们主要是中央和地方的国有资本。

　　一家头部民企融资负责人透露，由于销售长期低迷，公司目前的应对政策就是“熬”。在好的地方少卖，对供需失衡的城市，毫不犹豫换仓，回笼资金。集团对各区域也不考核销售额，改为可动用资金，促使区域抓紧盘活沉淀资产。

　　弱市之下，国有房企也难独善其身。中期业绩审计在即，为了减少支出，让报表数据更好看一点，首创、华润等房企5月中旬下发通知，停止对外支出工程款等所有费用，延迟到7月以后。

　　除了金融部门，一些城市也在供给端释放利好。

　　5月18日，上海市分批次召集房企线上会议，透风说今年上海土地拍卖的资金门槛有望降低：从2022年第二批次集中供地开始，拟将土拍监管资金比例从起拍价的110%降至90%。南京、昆明等地已发文降低土拍门槛。

　　温故2009

　　目前已出台的松绑措施力度，似乎还没有达到史上最宽松的程度。

　　2008年年中，始于美国的次贷危机逐步蔓延到中国，致使房地产销售加速走弱，投资回落。仅在2008年7-9月三个月的时间，房价同比增速由9.2%下滑到3.9%，商品房销售面积增速由-7.2%下滑到-14.9%。

　　当时的恒大和绿城两家大房企命悬一线，公司现金接近枯竭，全行业集体裁员减薪，2008年下半年，碧桂园老板杨国强借钱给员工发工资，打折卖房不惜代价，首付两成，均价3000元/平左右就能买广州凤凰城。

　　当时的楼市“冰冻”仅持续半年。为了稳定房地产市场预期，对冲金融危机下的经济下滑风险，国家正式开启放松周期。首先是金融方面开始货币大放松，从2008年9月启动降息降准周期，4个月内5次降息，一年期贷款利率从7.47%下调至2008年12月的5.31%；税收上，允许首次购买90平米以下普通住房的，契税税率下调至1%，免征印花税、土增税；个人销售2年以上的普通住宅免征营业税。

　　2008年底，“四万亿基建投资”计划横空出世，国务院也发文指出进一步加大对住房消费的信贷支持力度，“自住型住房贷款利率七折优惠，降低贷款首付比、最低两成”，认房不认贷，各地于2009年加码逐步推进。相较之下，2022年的楼市政策更谨慎。

　　而从2021年10月央行首提“两个维护”算起，本轮房地产救市周期已超过8个月。

　　前述地方住建系统人士表示，因为房住不炒是大前提，所以各地都在试探底线，“既怕它没有起色，又怕它起得过猛”。

　　经济观察报采访的多名人士认为，目前救市面临的一个困难在于，与2008年相比，楼市所在的宏观基本面已发生巨大变化。

　　比如2008年，城镇居民人均居住面积 28平方米，城镇化率已达45.68%；而当下的人均住房面积超过40平米，城镇化率也超过64%。2008年国内生产总值同比增长9%，而当下增长目标为5.5%。

　　还有锦囊吗？

　　作为首个全面救市的强二线省会城市，郑州发布“十八条”已过去2个多月。贝壳的报告显示，4月郑州新房市场依旧疲软，成交环比下跌26%。

　　一家郑州房企内部信息显示，解封后的5月第二周，市场来访成交量仅为4月的一半，春节后最低点。从2021年7月20日至今，郑州已封城5次共108天，近1/3时间被按下暂停键。

　　一位郑州中介机构高管向经济观察报透露，有关部门委托其整理各地楼市松绑政策，启动“二次救市”，例如考虑将首付降低至2成、全面松绑限购等。

　　一位接近郑州市有关部门人士透露，通常房地产热点城市（除计划单列市外）的调控方案审批周期1个月，3月份后郑州仅需要一周。

　　目前国开行正计划支持郑州发行PSL等专项债，支持郑州货币化安置，规模在千亿以上。

　　值得关注的一个乐观信号是，一些城市的豪宅市场已率先回暖，例如，位于郑东新区的华润幸福里预计于5月25日开盘的，推出700多套房源，目前排号量已有将近1500组客户。广州海珠区豪宅赤沙Tod项目，总价约在1400万元-4500万元之间，首次开盘2小时内卖完，且客户多是全款买房。

　　前述头部民营房企华南区域高管透露，近期广州市场豪宅先暖，但总价500万元尤其是300万元以下的刚需盘“很冷”，首付100万元左右的客户观望情绪较浓，担心失业，对未来预期也不高。其所在公司刚需项目为主，4月和“5.1”期间销售额同比均下降近半。

　　谁对放松调控更着急？企业与地方政府难分伯仲。

　　一位华北房企高管寻求所在城市政府的纾困支持，被告知“四限”政策已全部放开，市场无起色政府也很无力，目前公务员和教师工资需要暂扣房企保证金来维持，财政捉襟见肘。

　　救市还有空间吗？

　　5月20日，安信证券发布研报指出，造成商品房销售低迷的原因可以归纳为：不能买、不敢买和不想买。

　　因此，全国层面可继续下调首套和二套房贷利率，限制土地供给，对过高的首付比例、过严的首套认定标准与过长的限售年限进行规范等；部分城市可适度调整非户籍单身人士不能购房、非户籍社保/个税连缴5年、首套认贷款记录、二套首付较高等。

　　地方层面，更多城市可更大尺度放松“四限”，加大购房补贴，降低落户门槛等。与此同时，为出险房企代建和发行以促进消费为目的的“抗疫特别国债”。

　　当下，楼市萧条成为老百姓茶余饭后的谈资，不敢买房，观望持续。前述头部房企融资负责人认为，未来出险的企业可能会更多，但目前为止已出险企业都没有相对完善的债务重组方案，如果是这样，无论从消费端或融资端都不会向好。他认为，需求端的松绑虽较快速，但政府对供给端的纾困和支持也很必要。