年内最“火爆”公募产品，首个解禁高峰将至！
记者 陆慧婧 方丽
2021年诞生的首批REITs产品，即将迎来首个解禁潮。
基金君发现，华安、博时、东吴、富国、浙商证券、中金、平安等多家机构宣布，旗下REITs产品份额解除限售提示公告。
从公告情况上看，此次解禁的是首发参与认购的其他类型战略配售投资者，这类战略配售投资者所持份额锁定期为12个月，这也意味着当首批公募REITs上市满一周年时，上述未流通份额将迎来解禁。对于目前首批上市的公募REITs而言，解禁的最大影响在于上市可流通份额相比此前最少增加了50%，最多的增加了185%，平均增幅在一倍左右。
多位业内人士表示，解禁将大幅释放公募REITs的可交易份额，有利于促进REITs二级市场的交易活跃度和市场流动性，但短期内，限售份额集中流通可能会对二级市场产生影响，建议投资人密切关注相关交易风险，同时理性看待REITs的长期投资价值。
首批公募REITs即将迎来解禁高峰
日前，包括华安、博时、东吴、富国、浙商证券、中金、平安等多家机构宣布，旗下公募REITs产品份额解除限售的提示公告。这也意味着，运作已满一年的首批7只REITs产品正要迎来首个解禁高峰。
例如，华安张江光大园REIT在公告中称，在公募 REITs 场内份额里，包括上海国际集团资产管理有限公司在内的10名其他专业机构投资者合计所持有1.77亿份战略配售份额将自 2022 年 6 月 21 日起满足解除限售条件。
公告中同时提到，本次战略配售份额上市流通前，本基金流通份额为 22，335万份，占本基金全部基金份额的 44.67%。本次战略配售份额解禁后，可流通份额合计为 40，000 万份，占本基金全部基金份额80.00%。
首批上市的公募REITs的解除限售提示公告中均提到了未来可流通份额将出现的变化，基金君根据公告统计发现，在解禁之后，东吴苏园产业REIT的可流通份额相比接近前增加了50%，是可流通份额增加比例最低的一只，而中金普洛斯REIT解禁后可流通份额相比解禁前增加超过185%，是7只公募RETIs中最高的一只，其余几只公募REITs的可流通份额也均有不同程度的增加，平均增加比例达到1倍左右。
不少基金公司也提前为限售份额解禁做足了准备工作。
中航基金不动产投资部就表示，监管及公募基金管理人十分重视REITs解禁事项，也提前做了诸多准备，以首钢绿能为例，公募基金管理人已与各战略投资者进行一对一沟通持有意向。基于前期的调研和访谈，总体来看，解禁对REITs二级市场影响不大，REITs的战略投资者主要以保险资金、产业资本长线资金为主，绝大部分战略投资者减持意向较弱。同时，中航基金时刻与战略投资者保持紧密沟通联系，积极与新战略投资者对接，同时创造大宗交易等交易机会，保持二级市场价格稳定。
华安基金也表示，公司对于相关解禁份额做了排摸和统计，并且就产品解禁规模、战略投资者情况等相关内容进行了充分披露。根据相关要求，后续管理人将紧盯大额机构投资者相关情况，及时跟踪盘中大额买入卖出意向，并对可能的大幅波动做好相应信息披露和风险揭示。
业内建议理性看待相关交易风险
不少业内人士认为，公募REITs解禁潮降至，二级市场价格短期内或存在一定的压力，不过投资者需要理性看待相关交易风险，着眼于REITs的长期投资价值。
“首批基础设施公募REITs发行规模314亿，但鉴于投资人中存在战略配售者，有锁定期的要求（其中，发起人持有的部分锁定期为3-5年，市场化战略投资者锁定期为1年），因此上市初始的流通市值也就120亿左右，不到发行规模的40%。上市发行一年后，市场化战略投资者持有的部分就解禁流通了，这部分的占比也有30%左右。” 富荣基金公募REITs投资总监王甲同表示，也就是说6月份解禁的份额部分与发行初始流通规模相当，从数量上讲这相当于市场增加了一倍的流通份额。
王甲同表示，鉴于首批解禁前，市场公募REITs份额供给少，而适合配置REITs的保险、理财等属性资金无法实现足额配置，在供给关系失衡的情况下，流通的公募REITs存在超额溢价情况，甚至部分REITs的涨幅较大，估值明显虚高。即使在近期资本市场形势不理想，REITs价格出现一定回撤的情况下，已发行的公募REITs平均溢价也超过20%。如果市场流通盘再增加一倍的供应量，部分溢价过高、估值偏离度较大的REITs必然存在价格回撤的压力，这可能会带动整个REITs二级市场承压。
“解禁将大幅释放公募REITs的可交易份额，有利于促进REITs在二级市场的交易活跃度和市场流动性。” 华安基金相关人士则表示，解禁后REITs的二级市场走势将是各投资人和资金对于REITs长短期价值判断的综合博弈的结果。虽然不同REITs基金情况有一些差异，整体而言，本次解禁市值和占发行规模比例还是比较高的，如限售份额短期集中流通到市场交易可能会对二级市场产生一些影响。投资人需要关注相关交易风险和理性看待REITs的长期投资价值。
王甲同还表示，在整个公募REITs市场供给量增加，二级市场价格承压的情况下，会秉承“价值投资、长期投资”的理念，注重选择底层资产优质、估值合理、现金流稳定的项目进行投资，避免追高和炒作。同时在解禁前降低仓位，待解禁一段时间市场平稳后，再择机进行配置。此外，为了避免大量交易过度影响市场价格，带动市场出现不理性抛售，选择通过大宗的方式进行交易，也是稳定市场价格的有效方式。
新产品不断涌现
二级市场价格也会回归理性
2022年以来，伴随着A股市场的调整，相对稳定收益的REITs产品一度受到资金的追捧，成为市场关注焦点。
数据显示，截至5月23日，共有12只公募REITs上市，募资规模达458亿元，投资者对公募REITs产品热情高涨，公众投资者配售比例屡创新低。而从已上市12只公募REITs二级市场涨势良好，平均涨幅超过15%，多只公募REITs进行分红派息，目前这类产品平均溢价达到22.7%。
“目前REITs二级市场来看，相较于其内在价值仍有一定偏离度，长期来看，二级市场价格终将回归其内在价值。REITs是一个相对稳定的投资产品，投资者应理性看待公募REITs价格波动，切忌追涨杀跌，以免造成二级市场炒作现象。”中航基金不动产投资部相关人士表示。
上述人士还表示，REITs为投资者提供了一种相对收益稳定，流动性强，信息透明且传统的股票，债券等投资产品相关性较低的产品。从产品本身来看，REITs产品具有较高投资价值，试点项目底层资产优质，现金流稳定，属于优中选优的资产。投资者可享有两方面收益，一方面，其稳定的分红率类似于债券的派息，投资者可享有分红派息收益；另一方面，基础设施REITs基金份额净值会随着基础资产的估值变动在二级市场也会发生波动，可享有二级市场增值收益。
而华安基金相关人士也表示，REITs的投资价值包括高比例的分红，分散整体投资组合风险等。目前REITs产品仍然比较稀缺，加上政策面对于市场扩容的支持，相信未来REITs仍然是会受投资人关注的一个资产类别，而随着试点逐步深入，市场逐渐成熟，相信投资人也会逐步理性对待REITs的投资机会。
富荣基金公募REITs投资总监王甲同也表示，随着公募REITs市场的发展，越来越多的项目正在排队申请上市，后续供给量会逐步增加，项目类型也会更加丰富。随着市场解禁释放的存量和后续扩募出现的增量，在市场供给不断增加的情况下，公募REITs二级市场价格也会回归理性，不会出现疯狂追捧或跟风热炒。
同时，王甲同提醒投资者，无论何时投资公募REITs都要回归产品特性，注重如下三个方面：一是底层资产质量是否良好；二是能否产生稳定的现金流；三是估值是否合理。此外，公募REITs的投资中不同类型资产的价值判断要遵循不同的逻辑，特许经营权类和产权类是不同的投资逻辑，一类要看IRR，一类要看资本化率。无论是机构投资者还是普通投资者，都应本着“长期投资”的理念，测算买入时资本化率（或者分红率）和IRR是否合理，最好能做一定的压力测试，即长期持有情况下出现不及预期状况时，获得的分红能否满足自己投资的最低要求。
不过，也有人士认为，公募REITs受市场欢迎的情况大概率短期还会出现。
“REITs的投资价值在于分红机制，适合追求资产稳健增值的长期型投资者。因此大部分REITs资产投资人的初衷是买入并持有，不是二级频繁交易。从一级发行的超额认购情况来看，优质REITs资产一直存在投资者配置需求远远大于供给的情况，因此，未来优质的REITs项目一级发行预计还会存在大幅度超额认购的情况。” 博时招商蛇口产业园REIT基金经理胡海滨直言。
