业绩骤降、评级下调、15亿元债务将到期，正商集团能否靠轻资产“翻身”？

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　　每经记者 王佳飞    每经编辑 魏文艺    

　　今日（6月14日），正商集团官网公布了今年4月的销售数据，“取得物业合同销售额约13.2亿元”，相比去年4月的21亿元下降27%；今年前4月实现销售额71.1亿元，同比去年的111.9亿元下降36.4%。

　　而早前的6月10日，穆迪已将正商集团有限公司从“B2”下调至“B3”。此外，将由正商实业有限公司（HK00185，股价2.55港元，市值48.79亿港元）发行、由正商集团提供担保的债券的高级无抵押评级从“B3”下调至“Caa1”，展望仍然维持负面。

　　穆迪预计，由于销售和运营现金流不断恶化，未来6-12个月，正商集团的合同销售额将下降约25%-30%，合同销售额下降将给公司的现金流和流动性带来压力，6至12个月内正商集团的流动性将减弱。

　　对此，《每日经济新闻》记者今日下午分别通过电话及微信采访了正商集团方面，但均未获得对方回复。

　　归母净利同比跌近5成

　　官网资料显示，正商集团1995年创立于郑州，目前已形成了以房地产开发及规划设计、工程建设、物业服务、社区运营等相关产业链为主业，涵盖精细化工、检测、智能、教育、酒店、小贷、私募股权、REITS管理等业务板块的集团公司。

　　从股权结构看，正商集团为正商实业和宏光正商股东，公司实际控制人为张敬国家族。近年来，正商集团逐步将房地产重心转移至上市公司正商实业，后者主要负责新承接的招拍挂及部分旧改项目，而宏光正商则开发现有的项目及未退出的部分城改项目。

　　正商实业在2021年度报告中表示，“由于中国房地产市场整体经济低迷，加上COVID-19疫情、住房控制措施收紧等综合不利因素的影响，导致公众购买意愿及购买力下降，本集团面临市场波动风险。”

　　据正商集团官网，今年前4月，正商集团取得物业合同销售总额约71.1亿元，总合同销售建筑面积88.6万平方米。而2021年前4月，其物业合同销售总额约111.9亿元，总合同销售建筑面积123.3万平方米，下降明显。

　　此外，今年前4月正商集团的平均销售价格为8028元/平方米，相比去年同期的9075元/平方米相比每平方米下降近千元。所以，正商实业已就发展中物业及持作出售之已完工物业作出撇减约1.67亿元的动作。

　　在中指研究发布的《2022年1-5月中国房地产企业销售排行榜》上，正商集团以72.9亿元排在第90位。而2021年正商集团以394.8亿元排在第80位。

　　财务状况同样也不乐观。2021年报显示，2021年正商实业收益及毛利分别约134亿元及约12.6亿元，收益增加约66.3%，但较2020年同期的毛利减少约27.7%；归属股东净利润3.99亿元，同比减少49%。

　　另据Wind统计，正商实业2021年营业利润7.8亿元，在2020年已经同比下跌30.18%的基础上，再度下跌42.47%；净利润6.6亿元，同比下跌48.98%。

　　截至2021年末，正商实业刚性债务达200亿元，主要为短期有息负债140.99亿元，但其账上现金及现金等价物仅有18.39亿元，现金短债比仅为0.13，面临短期偿债压力较大。

　　穆迪特别指出，正商集团的非受限现金从2020年底的35亿元降至2021年底的19亿元。2021年底正商集团的非受限现金/短期债务比率从2020年底的45%降至29%，反映该公司流动性缓冲削弱。“我们预计未来6-12个月该比率仍将较弱。”

　　融资成本方面，正商实业由2020年同期约7970万元增加约12.8%至2021年度约8990万元。值得注意的是，正商集团有1.58亿美元的境外债券和4.5亿元人民币的境内债券分别将今年9月和11月到期。也就是说，下半年正商集团将面临约15亿元的到期债务。

　　轻资产运营能否奏效？

　　穆迪预计，因销售和运营现金流恶化，未来6-12个月正商集团的流动性将转弱。由于运营和融资环境严峻。未来6-12个月正商集团的合约销售额将下降25%-30%，合约销售额的下滑将削弱该公司的现金流和流动性。“鉴于正商集团的境内外债券市场融资渠道削弱，该公司不大可能以合理的成本发行新债券进行再融资。”

　　“评级下调反映了我们预计未来6-12个月正商集团的流动性将转弱，原因是该公司的合约销售额和现金流将下降，同时再融资需求较大。”穆迪分析师周易玮公开表示。

　　事实上，正商集团还是有底牌的。截至2021年12月31日，正商实业拥有30个已落成之物业项目及/或项目分期及63个现行发展及规划中综合物业项目（共123幅地块）。其中，2021年内落成11项物业发展项目（或项目分期）以及交付已结转可出售/租赁建筑面积约110万平方米，而2020年同期约为70万平方米。

　　值得一提的是，2021年11月19日，正商集团与中原银行签署银企战略合作协议，中原银行向正商集团及其子公司提供意向总额不超过100亿元的综合融资服务。

　　正商实业已经开始尝试轻资产输出。其在年报中表示，“积极落实轻资产运营战略，投放更多资源进一步扩大物业管理业务”，2021年“全年新签约物业管理项目12个，签约面积206万平方米，轻资产业务快速铺开”。

　　而所谓轻资产运营，本质上是节约成本的一种管理输出方式。正商集团的资产运营战略能否奏效，尚有待观察。