关于居民楼维修资金先斩后奏的信息
本文目录一览：
- 1、业主委员会擅自安装摄像头 门禁 然后要我们签字取大修基金业主
- 2、政府专项维修资金什么时候才能
- 3、住宅专项维修资金管理实行什么原则
- 4、楼房的维修资金怎么返
- 5、五种情况可应急使用房屋维修资金
- 6、住宅专项维修资金筹集中首次筹集和续筹的区别
业主委员会擅自安装摄像头 门禁 然后要我们签字取大修基金业主
违规了，虽然不需要召开业主大会，但是要一半以上所有权业主的书面同意才可以实施申请公维金。明显业委会已经是先斩后奏，明显是没有经过大多数所有权业主同意方案。
物业管理规定如下：明显违反了第二条和第三条。
第五十五条 使用物业专项维修资金按照下列程序办理：
（一）物业服务企业提出维修内容、施工单位、工程预算方案及资金申请额等相关事项；
（二）业主委员会审核维修内容、施工单位、工程预算方案及资金申请额等事项后征求业主意见，同时将上述事项在物业管理区域内公示；
（三）征得维修资金列支范围内专有部分面积占建筑物总面积三分之二以上且人数占总人数三分之二以上的业主同意后，由物业服务企业持申请表、工程预算方案及经业主委员会确认的征求业主意见表等资料，向维修资金管理机构提出申请；
政府专项维修资金什么时候才能
住宅专项维修资金在房屋交付前交纳。购房者应当按购房款2-3%的比例向开发商交纳维修基金，或者参考购房者从开发商处购买房屋、办理产权过户时的总房价，按照当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%交纳，具体收取标准由各地房地产行政主管部门根据当地实际确定。
【法律依据】
《住宅专项维修资金管理办法》第七条
商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当根据本地区情况，合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额，并适时调整。
住宅专项维修资金管理实行什么原则
住宅专项维修资金管理，
实行专户存储、专款专用、政 府监督、所有权人决策原则。
第一条
为了加强对住宅专项维修资金的管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护住宅专项维修资金所有者的合法权益，根据《物权法》、《物业管理条例》等法律、行政法规，制定本办法。
第二条
商品住宅、售后公有住房住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本办法。
本办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。
第三条
本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
楼房的维修资金怎么返
住房维修基金参考如下法条申请使用。
《住宅专项维修资金管理办法》
第二十条 住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，按照下列规定分摊：
（一）商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。
（二）售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊；其中，应由业主承担的，再由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。
（三）售后公有住房与商品住宅或者非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，先按照建筑面积比例分摊到各相关物业。其中，售后公有住房应分摊的费用，再由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊。
第二十一条 住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，开发建设单位或者公有住房单位应当按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。
第二十二条 住宅专项维修资金划转业主大会管理前，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：
（一）物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议；没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议；
（二）住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议；
（三）物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案；
（四）物业服务企业或者相关业主持有关材料，向所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门申请列支；其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支；
（五）直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；
（六）专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。
第二十四条 发生危及房屋安全等紧急情况，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，按照以下规定列支住宅专项维修资金：
（一）住宅专项维修资金划转业主大会管理前，按照本办法第二十二条第四项、第五项、第六项的规定办理；
（二）住宅专项维修资金划转业主大会管理后，按照本办法第二十三条第四项、第五项、第六项和第七项的规定办理。
发生前款情况后，未按规定实施维修和更新、改造的，直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门可以组织代修，维修费用从相关业主住宅专项维修资金分户账中列支；其中，涉及已售公有住房的，还应当从公有住房住宅专项维修资金中列支。
五种情况可应急使用房屋维修资金
五种情况可“特事特办”
市民方女士：我们小区物业公司发布通知，说保温外墙脱落需要紧急维修，启用了房屋维修资金，但没有征得我们的同意，请问物业公司这样做合法吗?
尕文和律师：根据《民法典》第二百八十一条规定：建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。
这里需要提醒的是，根据《民法典》《物业管理条例》等相关规定，当小区发生消防设施故障、电梯故障、排水设施堵塞爆裂等危及业主安全的紧急情况时，物业公司可以“特事特办”，先启用维修资金进行应急修缮，然后再向全体业主公布维修资金使用情况。
根据相关规定，属于房屋专项维修资金应急使用范围的包括：
(一)电梯故障经有关部门确定危及人身安全的;
(二)外墙墙面有脱落危险、屋顶渗漏等严重影响房屋使用和安全的;
(三)排水管道堵塞、漏水影响正常使用的;
(四)消防设施损坏，消防部门出具整改通知书的;
(五)危及房屋使用安全、影响业主正常生活的其他紧急情况。
非应急情况，业主共同决定是前提
市民谭先生：我是小区业委会的成员，现在我们想要求物业对小区楼房的楼梯间破损窗户进行更换，请问具体流程是怎样的?
尕文和律师：房屋共用部位、共用设施设备出现需要维修、更新和改造都是可以申请使用维修资金的，但需按一般使用程序办理。
《民法典》第二百七十八条规定，业主共同决定“使用建筑物及其附属设施的维修资金”应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决;应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半的业主同意。
经业主共同决定后，一般启用程序办理如下：
(一)物业服务企业、业委会或者相关业主制定使用方案;
(二)使用方案应当在小区明显位置公示不少于7日，并经有利害关系的所占面积及户数比例达到三分之二以上的业主同意;
(三)使用方案制定人将使用方案报所在地房屋专项维修资金管理机构审核;
(四)房屋专项维修资金管理机构经现场勘查后办理备案手续后，将相关材料报送房屋专项维修资金管理中心，房屋专项维修资金管理机构通知专户管理银行将使用方案工程预算资金的约定比例部分从物业管理区域单位账中划转至施工企业;
(五)组织实施使用方案;
(六)工程竣工后，应当邀请所在地房屋专项维修资金管理机构、社区、相关业主代表对工程质量进行验收，对工程决算有异议的，可以委托专业中介机构对工程造价进行审核，费用计入维修和更新、改造成本;
(七)经验收合格后，房屋专项维修资金管理机构通知专户管理银行拨付应付费用的剩余款项。
新房保修期内由开发商承担维修责任
市民赵先生：我的房子是去年买的新房子，现在外墙已经出现了裂缝，请问这种情况如何维权?
尕文和律师：新房的维修要注意是否还在保修期内，保修期内由开发商负责维修。
根据《建设工程质量管理条例》规定：在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：
(一)基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限;
(二)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年;
(三)供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期;
(四)电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，都是自竣工验收合格之日起计算。
住宅专项维修资金筹集中首次筹集和续筹的区别
商品房专项维修基金的首次筹集来源于业主以购买一手房的房屋，以房屋的建筑面积来计算应缴纳的专心维修基金，就是买房时已经要缴纳的了，而续筹来源于首次筹集的专心维修基金已经在所属的服务对象小区范围内的公共设施设备在因中修、大修、更换情况下把首次的专项维修基金使用完后再次向全体业主要求筹集的
