城市更新经济测算（城市更新项目经济测算）

本文目录一览：

• 1、广州城市更新重磅新政：微改旧村可再申请全面改造
• 2、深圳市城市更新办法实施细则的第五章 拆除重建类城市更新
• 3、石家庄市城市更新项目什么时候开始征收
• 4、东莞出台城市更新18条新政
• 5、深圳地价测算新规则发布，涉及住房、棚改、产业房
• 6、城市更新土地贡献率怎么算

广州城市更新重磅新政：微改旧村可再申请全面改造

老城市 新活力

备受关注的城市更新新政《广州市深入推进城市更新工作实施细则》（简称《实施细则》）和18日正式由市府办公厅印发实施。推进旧村全面改造是该《实施细则》的重要内容，与征求意见稿相比，正式印发实施的《实施细则》新增规定：村民改造意愿强烈且符合全面改造条件的旧村，已完成微改造的，也可申请全面改造。

据悉，该《实施细则》自印发之日起施行，有效期5年。城市更新项目实施方案在本细则印发前已通过市城市更新工作领导小组或原市“三旧”改造领导小组等审议且仍在有效期内的，按实施方案批准时的政策执行；已过有效期的，按程序重新报批。

文/广州日报全媒体记者杜娟 通讯员穗建

解读

最高回购面积达

每户300平方米

昨日，市住建局对《实施细则》的重要条款进行了权威解读。

为保障旧村全面改造项目的顺利实施，《实施细则》进一步优化改造成本核算，将旧村全面改造中包括审批时测算的土地出让金（采用自主改造、合作改造模式的）、拆迁奖励（从不可预见费中单列）等实际发生的费用增加纳入改造成本。拆迁奖励原则上不得超过改造成本的3%。

对采取政府征收方式实施旧村全面改造的，鼓励采用先收购房屋后回购的方式实施补偿。在我市既有按“户”“栋”“基底面积”补偿方式的基础上，增加征收主体按市场评估价先收购合法房屋，村民按“人”均面积以建安成本价回购房屋的补偿方式。

具体办法是：由政府按照市场评估价（收购价）收购村民的现有合法房屋（含符合“三旧”改造补偿的房屋），收购价格由区政府（广州空港经济区管委会）结合实际情况研究确定；综合考虑我市现行户均280平方米的补偿标准，提出还可以选择由本村村民以建安成本价按不高于人均75平方米（50平方米安置+25平方米奖励）标准（以户均3~4人计算）回购安置面积，这意味着最多每户可回购300平方米。自主改造、合作改造的旧村全面改造项目可按照上述政府组织的方式实施收购补偿，收购价扣减回购价后可计入改造成本，村集体需将集体土地转为国有土地。其中“人”为本村村民户籍人口。

《实施细则》还提出，旧村全面改造项目因用地和规划条件限制无法实现资金平衡的，区政府（广州空港经济区管委会）可采用征收等方式整合本村权属范围内符合城市总体规划和土地利用总体规划的其他用地作为安置和公益设施用地，采用协议或划拨方式纳入旧村改造一并实施建设，也可通过政府补助、异地安置、异地容积率补偿等方式在全区统筹平衡；市重点项目可在全市统筹平衡。

此外，与2018年11月的征求意见稿相比，《实施细则》新增规定：村民改造意愿强烈且符合全面改造条件的旧村，已完成微改造的，也可申请全面改造。

调整

提政府收储项目

出让分成比例

为降低企业用地成本，支持实体经济发展，用好用足省“三旧”改造优惠政策，《实施细则》对我市现行更新政策中协议出让土地出让金缴纳标准及政府收储收益返还比例进行调整：

一是自行改造，以协议方式供地的项目，按办理土地有偿使用手续时新规划用途市场评估价的70%缴交土地出让金。

二是适当提高政府收储项目出让分成比例和一次性补偿标准：①居住用地毛容积率2.0以下（含）、商业服务业设施用地毛容积率2.5以下（含）部分，可按不高于公开出让成交价或新规划用途市场评估价的60%计算补偿款，超出部分可按该部分的成交价或市场评估价的10%计算补偿款；②可整宗地一次性按同地段毛容积率2.5商业市场评估价的60%计算补偿款（50%+10%的奖励）。

三是明确“工改工”自行改造项目仅需按控规移交公益性用地的优惠政策。

支持

允许城市更新项目

分期缴土地出让金

明确旧城区连片改造项目，经改造范围内90%以上住户（或权属人）表决同意，在确定具备开发建设条件的前提下，由政府（广州空港委）作为征收主体，将拆迁工作及拟改造土地的使用权一并通过招标等方式确定改造主体（土地使用权人），待完成拆迁补偿后，与改造主体签订土地使用权出让合同。成片连片改造项目可按照“价值相等、自愿互利、凭证置换”的原则进行土地置换，包括集体建设用地与集体建设用地之间、国有建设用地与国有建设用地之间的土地置换。

《实施细则》加大了城市更新项目支持力度，将符合控规的和重点区域范围外涉及控规调整的城市更新片区策划方案、更新项目实施方案的审定权按程序委托各区政府实施；将重点区域范围外的更新项目涉及控规调整的审批权依法按程序委托各区政府实施。此外，允许城市更新项目分期缴纳土地出让金，首次缴交比例不低于30％，余款1年内缴清。

旧村全面改造补偿这么做

政府收购

政府按照市场评估价（收购价）收购村民的现有合法房屋（含符合“三旧”改造补偿的房屋），收购价格由区政府（广州空港经济区管委会）结合实际情况研究确定。

补偿标准

综合考虑广州现行户均280平方米的补偿标准，可选择由本村村民以建安成本价按不高于人均75平方米（50平方米安置+25平方米奖励）标准（以户均3~4人计算）回购安置面积，这意味着最多每户可回购300平方米。

成本变化

将旧村全面改造中包括审批时测算的土地出让金（采用自主改造、合作改造模式的）、拆迁奖励（从不可预见费中单列）等实际发生的费用增加纳入改造成本。拆迁奖励原则上不得超过改造成本的3%。

《实施细则》省下的“土地出让金”

分期缴费

允许城市更新项目分期缴纳土地出让金，首次缴交比例不低于30％，余款1年内缴清。

历史用地

完善历史用地征收手续后的“工改工”用地按办理供地手续时同地段工业用途市场评估价的40%缴交土地出让金，“工改商”等用地按办理供地手续时同地段新规划用途市场评估价的70%缴交土地出让金。

协议方式

以协议方式供地的项目，按办理土地有偿使用手续时新规划用途市场评估价的70%缴交土地出让金。

深圳市城市更新办法实施细则的第五章 拆除重建类城市更新

第三十条 特定城市建成区具有《办法》第二条第二款规定情形之一，且通过综合整治、功能改变等方式难以有效改善或者消除的，可以通过拆除重建方式实施城市更新。

第三十一条 《办法》第二条第二款第（一）项规定的“城市的基础设施、公共服务设施亟需完善”，是指城市基础设施、公共服务设施严重不足，按照规划需要落实独立占地且用地面积大于3000平方米的城市基础设施、公共服务设施或者其他城市公共利益项目。

《办法》第二条第二款第（二）项规定的“环境恶劣或者存在重大安全隐患”，主要包括下列情形：

（一）环境污染严重，通风采光严重不足，不适宜生产、生活。

（二）相关机构根据《危险房屋鉴定标准》鉴定为危房集中，或者建筑质量有其他严重安全隐患。

（三）消防通道、消防登高面等不满足相关规定，存在严重消防隐患。

（四）经相关机构鉴定存在经常性水浸等其他重大安全隐患。

《办法》第二条第二款第（三）项规定的“现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施”，主要包括下列情形：

（一）所在片区规划功能定位发生重大调整，现有土地用途、土地利用效率与规划功能不符，影响城市规划实施。

（二）属于本市禁止类和淘汰类产业，能耗、水耗、污染物排放严重超出国家、省、市相关标准的，或者土地利用效益低下，影响城市规划实施并且可以进行产业升级。

（三）其他严重影响城市近期建设规划实施的情形。

第三十二条 单栋或者零散建筑经鉴定为危房，但无法按照相关要求划入城市更新单元的，不纳入拆除重建类城市更新。

第三十三条 拆除重建类城市更新项目的实施方式主要包括：

（一）权利主体自行实施。包括项目拆除重建区域内的单一权利主体自行实施，或者多个权利主体将房地产权益转移到其中一个权利主体后由其实施。

（二）市场主体单独实施。项目拆除重建区域内的权利主体将房地产权益转移到非原权利主体的单一市场主体后由其实施。

（三）合作实施。城中村改造项目中，原农村集体经济组织继受单位可以与单一市场主体通过签订改造合作协议合作实施。

（四）政府组织实施。政府通过公开方式确定项目实施主体，或者由政府城市更新实施机构直接实施。涉及房屋征收与补偿的，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定执行。 第三十四条 拟以拆除重建方式实施城市更新的，由符合规定的申报主体申报更新单元计划。

主管部门负责拟订更新单元计划申报指引，报市政府批准后实施。申报指引应当包括申报情形、城市更新单元拟订要求、城市更新意愿要求、计划申报主体要求、申报途径、相关证明材料等事项。

第三十五条 更新单元计划的申报主体按照以下方式确定：

（一）权利主体自行申报。其中城市更新单元内用地属城中村、旧屋村或者原农村集体经济组织和原村民在城中村、旧屋村范围以外形成的建成区域的，可由所在原农村集体经济组织继受单位申报。

（二）权利主体委托单一市场主体申报。

（三）市、区政府相关部门申报。

以旧住宅区为主的城市更新单元，应当由区政府组织开展现状调研、城市更新单元拟订、意愿征集、可行性分析等工作，由区城市更新职能部门申报。

计划申报主体负责申报更新单元计划、委托编制城市更新单元规划等工作。

第三十六条 申报更新单元计划应当同时满足以下条件：

（一）计划申报主体符合本细则第三十五条要求。

（二）城市更新单元内的权利主体具备城市更新意愿且符合本细则第三十七条要求。

（三）法定图则已划定城市更新单元；或者未划入城市更新单元的特定城市建成区具有本细则第三十一条规定的情形，确需进行拆除重建类城市更新，已自行拟订城市更新单元。

（四）申报的用地功能、开发强度等城市更新诉求基本符合城市更新专项规划、法定图则等规划。

申报途径、申报材料等还应当符合更新单元计划申报指引的具体要求。

第三十七条 申报更新单元计划的，城市更新单元内权利主体的城市更新意愿应当符合下列条件：

（一）城市更新单元拆除范围内用地为单一地块，权利主体单一的，该主体同意进行城市更新；建筑物为多个权利主体共有的，占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意进行城市更新；建筑物区分所有的，专有部分占建筑物总面积三分之二以上的权利主体且占总人数三分之二以上的权利主体同意进行城市更新。

拆除范围内用地包含多个地块的，符合上述规定的地块的总用地面积应当不小于拆除范围用地面积的80%。

（二）城市更新单元内用地属城中村、旧屋村或者原农村集体经济组织和原村民在城中村、旧屋村范围以外形成的建成区域的，须经原农村集体经济组织继受单位的股东大会表决同意进行城市更新；或者符合本条第（一）项规定，并经原农村集体经济组织继受单位同意。

第三十八条 市、区政府相关部门作为申报主体的，直接将申报材料报送主管部门审查。

其他申报主体向区城市更新职能部门提交申报材料，区城市更新职能部门在收到申报材料之日起5个工作日内对申报材料进行核对，申报材料的内容和深度不符合相关技术要求的，书面答复申请人并说明理由；符合要求的，在收到申报材料之日起20个工作日内，按照本细则和更新单元计划申报指引的相关要求，对更新意愿达成情况及计划申报主体资格进行认定，对更新单元内的现状建设情况进行核查，对申报进行城市更新的必要性及更新单元范围的合理性等因素进行综合判断。

区城市更新职能部门在进行更新意愿达成情况认定时，主管部门应当协助提供相关土地、建筑物权属资料。申报材料不符合相关要求的，区城市更新职能部门应当书面答复申请人并说明理由；符合相关要求的，报送主管部门审查。

第三十九条 主管部门对收到的申报材料进行审查，按批次统筹形成更新单元计划草案，会同区政府在项目现场、深圳特区报或者深圳商报及本部门网站上进行不少于10日的公示后，报市政府审批。审批通过的，由主管部门会同区政府在5个工作日内，在项目现场、深圳特区报或者深圳商报及本部门网站上对计划进行公告。

第四十条 更新单元计划经市政府批准后，在城市更新单元规划编制之前，计划申报主体应当向主管部门申请对城市更新单元范围内的土地及建筑物信息进行核查、汇总。

主管部门根据计划申报主体提供的土地使用权出让合同、用地批复、房地产证、旧屋村范围图、建设工程规划许可证、测绘报告、身份证明等材料，对城市更新单元范围内土地的性质、权属、功能、面积等进行核查，在20个工作日内将核查结果函复计划申报主体；并对地上建筑物的性质、面积等信息进行核查和汇总。

城市更新单元内土地和建筑物需完善手续的，应当尽快按照相关程序加以完善。

第四十一条 计划申报主体应当委托具有相应资质的机构，结合主管部门的土地核查结果，编制城市更新单元规划并报主管部门审查。

土地及建筑物信息核查和城市更新单元规划的报批应当在更新单元计划公告之日起一年内完成。逾期未完成的，主管部门可以按有关程序进行更新单元计划清理，将该城市更新单元调出计划。

第四十二条 主管部门在受理城市更新单元规划申报材料后5个工作日内对申报材料进行核对，申报材料的内容和深度不符合相关技术要求的，书面答复申请人并说明理由；符合要求的，向区城市更新职能部门征求意见。城市更新项目涉及产业发展的，还应当征求市产业部门的意见。

区城市更新职能部门对城市更新单元的规划目标及方向、配建责任、实施分期安排等进行核查，市产业部门对城市更新单元的产业现状、产业定位是否为市政府鼓励发展产业等情况进行核查和认定，在10个工作日内将书面意见反馈至主管部门。

第四十三条 主管部门根据已生效的法定图则等规划对申报材料进行审查，在收到相关部门意见后10个工作日内形成规划草案，会同区城市更新职能部门在城市更新单元现场和本部门网站上进行不少于30日的公示，公示费用由申请人承担。

公示结束后，主管部门在10个工作日内对相关意见进行汇总和处理，并对城市更新单元规划草案进行审议。审议通过的，函复申请人。城市更新单元规划涉及未制定法定图则地区或者改变法定图则强制性内容的，还应当按程序报市政府或者其授权的机构批准。

第四十四条 城市更新单元规划经批准后，主管部门应当在5个工作日内，在本部门网站上就规划内容进行公告，并将相关内容函告区城市更新职能部门。

城市更新单元规划的批准视为已完成法定图则相应内容的编制和修改。经批准的城市更新单元规划是相关行政许可的依据。 第四十五条 城市更新单元规划经批准后，区政府应当依据近期建设和土地利用规划年度实施计划确定的本辖区城市更新年度土地供应规模，按照已批准的城市更新单元规划，组织制定更新单元的实施方案，并组织、协调实施方案的落实。

更新单元实施方案应当包括更新单元内项目基本情况、进度安排、单一主体形成指导方案、搬迁补偿安置指导方案、搬迁及建筑物拆除进度安排、监管措施等相关内容。

区政府应当将其制定的更新单元实施方案及时报送主管部门备案，并定期报送实施方案的落实情况。

第四十六条 城市更新单元内项目拆除范围存在多个权利主体的，所有权利主体通过以下方式将房地产的相关权益移转到同一主体后，形成单一主体：

（一）权利主体以房地产作价入股成立或者加入公司。

（二）权利主体与搬迁人签订搬迁补偿安置协议。

（三）权利主体的房地产被收购方收购。

属于合作实施的城中村改造项目的，单一市场主体还应当与原农村集体经济组织继受单位签订改造合作协议。

属于以旧住宅区改造为主的改造项目的，区政府应当在城市更新单元规划经批准后，组织制定搬迁补偿安置指导方案和市场主体公开选择方案，经占建筑物总面积90%以上且占总数量90%以上的业主同意后，公开选择市场主体。市场主体与所有业主签订搬迁补偿安置协议后，形成单一主体。

第四十七条 多个权利主体通过签订搬迁补偿安置协议方式形成实施主体的，权利主体和搬迁人应当在区政府组织制定的更新单元实施方案的指导下，遵循平等、公平的原则，在搬迁补偿安置协议中约定补偿方式，补偿金额和支付期限，回迁房屋的面积、地点和登记价格，搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限，协议生效的时间和条件等相关事项。

搬迁补偿安置协议还应当对房地产权属证书注销后附着于原房地产的义务和责任的承担作出约定。没有约定的，相关义务和责任由搬迁人承担。

第四十八条 搬迁补偿安置协议的签订可以由公证机构进行公证。搬迁人应当及时将已签订的搬迁补偿安置协议报区城市更新职能部门备案。

因履行搬迁补偿安置协议发生纠纷的，应当按照协议约定的争端解决途径，申请仲裁或者向人民法院起诉。

第四十九条 城市更新单元内项目拆除范围的单一主体，应当向区城市更新职能部门申请实施主体资格确认，并提供以下材料：

（一）项目实施主体资格确认申请书。

（二）申请人身份证明文件。

（三）城市更新单元规划确定的项目拆除范围内土地和建筑物的测绘报告、权属证明及抵押、查封情况核查文件。

（四）申请人形成或者作为单一主体的相关证明材料。

（五）其他相关文件资料。

前款第（四）项规定材料包括：

（一）申请人收购权利主体房地产的证明材料及付款凭证。

（二）申请人制定的搬迁补偿安置方案及与权利主体签订的搬迁补偿安置协议、付款凭证、异地安置情况和回迁安置表。

（三）权利主体以其房地产作价入股成立或者加入公司的证明文件。

（四）申请人本身即为权利主体或者权利主体之一的相关证明文件。

（五）以合作方式实施的城中村改造项目的改造合作协议。

第五十条 区城市更新职能部门应当在收到申请后10个工作日内完成对相关申请材料的核查。

经核查申请人不符合实施主体确认条件的，区城市更新职能部门应当书面答复并说明理由；经核查申请人符合实施主体确认条件的，区城市更新职能部门应当在项目现场、深圳特区报或者深圳商报及区政府或者本部门网站，就申请人提供的土地、建筑物权属情况及单一主体的形成情况进行不少于7日的公示，公示费用由申请人承担。

第五十一条 区城市更新职能部门应当在公示结束后5个工作日内完成公示意见的处理。有关异议经核实成立或者暂时无法确定的，应当书面答复申请人并说明理由；公示期内未收到意见或者有关异议经核实不成立的，应当在5个工作日内与申请人签订项目实施监管协议，并向申请人核发实施主体确认文件。

实施主体确认文件应当抄送主管部门及相关单位。

第五十二条 区城市更新职能部门与实施主体签订的项目实施监管协议，应当明确以下内容：

（一）实施主体按照城市更新单元规划要求应履行的移交城市基础设施和公共服务设施用地等义务。

（二）实施主体应当完成搬迁，并按照搬迁补偿安置方案履行货币补偿、提供回迁房屋和过渡安置等义务。

（三）更新单元内项目实施进度安排及完成时限。

（四）区城市更新职能部门采取的设立资金监管账户或者其他监管措施。

（五）双方约定的其他事项。

第五十三条 权利主体与搬迁人签订搬迁补偿安置协议时，应当在协议中约定相应房地产权益由搬迁人承受，并在办理房地产权属证书注销之前向搬迁人提交被搬迁房屋的房地产权属证书及注销房地产权属证书委托书；没有房地产权属证书的，应当提交相应的产权证明文件及房地产权益由搬迁人承受的声明书。

搬迁人被确认为项目实施主体并在区政府的组织和监督下完成建筑物拆除后，应当及时向区城市更新职能部门申请就建筑物拆除情况进行确认，并向房地产登记部门申请办理房地产权属证书的注销登记。申请房地产权属证书注销时应提供以下材料：

（一）申请表。

（二）申请人身份证明及委托书。

（三）房地产权属证书。

（四）城市更新单元规划成果。

（五）项目实施主体确认文件。

（六）与申请注销房地产权属证书相对应的搬迁补偿安置协议。

（七）区城市更新职能部门出具的建筑物已经拆除的确认文件。

（八）法律、法规、规章及规范性文件规定的其他文件。

本细则施行前权利主体签订搬迁补偿安置协议时未向搬迁人提交房地产权属证书及委托书等相关材料的，其房地产权属证书的注销按照房地产登记部门的原有规定办理。

第五十四条 建筑物拆除和房地产证注销工作完成后，实施主体应当持实施主体确认文件、项目实施监管协议、相关土地权属证明文件等材料，就城市更新单元规划确定由实施主体进行开发建设的用地及地下空间，向主管部门申请建设用地审批。

主管部门应当在批准项目建设用地后与实施主体签订土地使用权出让合同，并核发建设用地规划许可证。项目涉及农用地转用的，应当办理转用报批手续。

出让给项目实施主体进行开发建设的用地，总面积不得大于城市更新单元项目拆除范围内手续完善的各类用地及可以一并出让给实施主体的零星用地的总面积。

第五十五条 城市更新项目土地使用权出让合同应当明确以下内容：

（一）按照城市更新单元规划，独立占地的城市基础设施、公共服务设施和城市公共利益项目等用地的移交入库要求。

（二）出让给实施主体的开发建设用地的建设、管理要求。

（三）保障性住房、创新型产业用房、城市基础设施和公共服务设施等的配建要求。

（四）按照项目搬迁补偿安置方案和项目实施监管协议的要求，用于补偿安置的房产不得申请预售。

（五）城市更新单元规划明确及项目实施监管协议约定的其他相关内容。 第五十六条 以下用地适用《办法》第三十六条规定的地价计收标准：

（一）福田区、罗湖区、盐田区、南山区原农村集体已划定红线范围内的用地。

（二）宝安区、龙岗区、光明新区、坪山新区、龙华新区、大鹏新区根据市政府1993年发布的《深圳市宝安、龙岗两区规划、国土管理暂行办法》、2004年发布的《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》划定给原农村集体的非农建设用地。

（三）1993年以后，以土地主管部门核发的用地批复或者土地使用权出让合同形式批准给原农村集体经济组织或者其继受单位的征地返还用地。

已批准合作建房并签订土地使用权出让合同、已办理产权转移或者享受过城中村地价政策的用地不再适用《办法》第三十六条规定的地价计收标准。

符合本条第一款规定的用地中的工业区部分，按照《办法》第三十六条规定计收地价。

第五十七条 拆除重建类工业区升级改造项目升级改造为物流或者研发用途的，按照《办法》第三十八条第一款、第三款规定计收地价。其中，物流用地的公告基准地价按照工业和商业公告基准地价的平均值测算，研发用地的公告基准地价按照工业和办公公告基准地价的平均值测算。

拆除重建类工业区升级改造项目经市产业部门认定为市政府鼓励发展产业的，按照《办法》第三十八条第一款、第三款规定测算地价，并以鼓励发展产业地价修正系数予以修正。

第五十八条 项目包含按照本细则第十四条规定出让给项目实施主体的边角地、夹心地、插花地等零星国有未出让用地，或者改造后划分为多个地块且地上建筑物包含多种用途的，在进行地价测算时，应以改造后各种用途建筑物的总建筑面积和出让给项目实施主体的开发建设用地总面积分别计算各种用途建筑物的平均容积率。

第五十九条 项目包含按照本细则第十四条规定出让给项目实施主体的边角地、夹心地、插花地等零星国有未出让用地的，改造后零星用地面积根据平均容积率分摊的建筑面积，按照以下标准进行地价测算：

（一）零星用地已进行转地补偿的，按照市场评估地价标准测算。

（二）零星用地未进行转地补偿的，按照公告基准地价测算。

第六十条 项目改造前拆除范围内包含城中村、旧屋村、其他用地等多种类别用地的，按照以下标准和次序进行地价测算：

（一）出让给实施主体的开发建设用地面积不大于原有城中村用地面积的，改造后的建筑面积按照《办法》第三十六条规定进行地价测算。

（二）开发建设用地面积超出原有城中村用地面积的部分，不大于原有旧屋村用地面积的，该部分用地面积根据平均容积率分摊的建筑面积按照《办法》第三十七条规定进行地价测算。

（三）开发建设用地面积超出原有城中村和旧屋村用地总面积的，超出部分用地面积根据平均容积率分摊的建筑面积按照《办法》第三十八条、第三十九条规定进行地价测算。其中，可进行地价扣减的原有合法建筑面积，为拆除范围内除去原有城中村、旧屋村的其他用地上的合法建筑面积。实施主体应当配合提供相关建筑物权属资料，以进行地价扣减。

第六十一条 按照《办法》及本细则第四章规定完成功能改变的建筑物实施拆除重建的，按照《办法》第三十八条、第三十九条规定进行地价测算时，自改变功能补签土地使用权出让合同或者补充协议、增补协议起未超过10年的，按照未改变功能前的土地用途计算地价；超出10年的，按照改变功能后的土地用途计算地价。

第六十二条 市政府2006年发布的《关于宝安龙岗两区自行开展的新安翻身工业区等70个旧城旧村改造项目的处理意见》确定的70个项目，改造后原有城中村用地面积根据平均容积率分摊的建筑面积，按照《办法》第三十六条规定进行地价测算；原有旧屋村用地面积根据平均容积率分摊的建筑面积，按照《办法》第三十七条规定进行地价测算；其余用地根据平均容积率分摊的建筑面积，按照改造后的功能和土地使用期限，以公告基准地价标准进行地价测算。

市政府对上述地价标准的适用时限另有规定的，从其规定。

第六十三条 出让给项目实施主体的用地包含多个地块的，以项目为单位测算并计收地价总额，并按照改造后地上建筑物功能和面积，按比例进行地价分摊，作为确定单个地块土地使用权出让合同地价金额的依据。

第六十四条 项目地下空间的开发、利用和管理应当遵循保护资源、城市基础设施和公共服务设施优先的原则，在符合全市地下空间开发利用专项规划及相关规划的基础上，在城市更新单元规划中予以统筹规划。

项目拆除范围内规划开发的地下空间，未被规划用于城市基础设施和公共服务设施的，其地下空间土地使用权可结合该项目土地使用权一并出让给项目实施主体，地价按照地上建筑物地价测算规则进行测算，并以地下空间地价修正系数予以修正，纳入项目整体地价计收。 第六十五条 在项目申请房地产预售时，主管部门应当就项目搬迁补偿安置方案和项目实施监管协议的履行情况征求区城市更新职能部门的意见。搬迁补偿安置方案确定的用于补偿安置的房屋不得纳入预售方案和申请预售。

在项目申请规划验收时，主管部门应当就城市更新单元规划确定的拆除、搬迁等捆绑责任的履行情况征求区城市更新职能部门的意见，以确保城市更新单元规划落实到位。

第六十六条 市、区政府相关部门对城市更新单元规划确定的独立占地的城市基础设施和公共服务设施的建设立项应当予以优先安排，与城市更新项目同步实施。相关部门也可以委托城市更新项目实施主体代为建设，在建设完成后按照有关规定予以回购。

第六十七条 搬迁补偿安置方案确定用于回迁的房产，应当按照经区城市更新职能部门备案的搬迁补偿安置协议，以被搬迁人为权利人办理分户登记。登记价格以搬迁补偿安置协议约定的价格为准，未约定的由协议双方协商并进行补充约定。

按照土地使用权出让合同及监管协议相关内容，由项目实施主体建设并无偿移交给政府的相关配套设施，应当以政府相关管理部门为权利人办理登记。

第六十八条 拆除重建类城市更新项目实施完成后，市产业部门应当会同相关部门对项目的产业准入进行监管，保证城市更新单元规划确定的产业导向落实到位。

对于按照《办法》第三十八条第一款、第三款规定的标准缴纳地价的项目，实施完成后实际进驻的产业经市产业部门认定不属于市政府鼓励发展产业的，由市产业部门责令改正。

第六十九条 实施主体已经区城市更新职能部门确认的项目，应当由该实施主体办理相关规划、用地、建设等手续并实施项目开发建设，在项目工程竣工验收之前不得转让。 第七十条 市、区政府可以通过房屋征收、土地和房地产收购等方式对城市更新单元内的用地进行整合，采用招标、拍卖、挂牌等公开方式出让土地使用权或者成立、授权相关城市更新实施机构具体实施拆除重建类城市更新项目。

第七十一条 根据城市发展需要和全市城市更新专项规划等规划的要求，为实施城市规划，由政府组织对具有危房集中、基础设施落后等情形的区域进行城市更新，需要调整使用土地的，政府相关部门应当按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》进行房屋征收。

拆除重建类城市更新项目在城市更新单元规划批准两年后，仍因搬迁谈判未完成等原因未能确认项目实施主体，经综合判断确有实施的必要性和紧迫性，且符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》相关规定的，可以优先纳入征收范围。

第七十二条 政府根据城市更新项目的实施需要，可以按照以下方式进行土地和房地产收购：

（一）政府相关部门或者其成立、授权的机构与权利主体签订搬迁补偿安置协议，按照一定的标准对权利主体进行补偿。

（二）政府相关部门或者其成立、授权的机构按照《办法》第三十一条规定，确定补偿方案，通过招标方式引入市场主体，由市场主体承担与权利主体签订搬迁补偿安置协议等具体工作，搬迁补偿费用和市场主体的合理利润从土地公开出让收入中支付。

（三）政府相关部门或者其成立、授权的机构按照《办法》第三十一条规定，与权利主体签订搬迁补偿安置协议，约定补偿底价及土地出让收入的分成方案，最终的补偿金额为补偿底价和土地出让收入分成的总额。

具体的补偿形式包括货币补偿、回迁物业补偿及两者相结合的方式等。

第七十三条 市场主体通过房地产作价入股、签订搬迁补偿安置协议、房地产收购等方式，已取得项目拆除范围内建筑面积占总建筑面积90%以上且权利主体数量占总数量90%以上的房地产权益时，可以申请由政府组织实施该项目。

政府对项目实施的紧迫性和可行性、市场主体提供的收购补偿方案的真实性和合理性、剩余房地产权益取得的可实施性等因素进行统筹考虑和综合判断，决定是否组织实施。

石家庄市城市更新项目什么时候开始征收

具体时间可以咨询相关部门，目前石家庄市举行2021年城市更新重点项目（第二批）集中开工活动。高铁站商务区中央绿色体育公园建设项目、维明大街建筑与景观提升工程等23个重点项目集中开工。至此，石家庄市2021年谋划的42个城市更新重点项目已全面开工。

《中华人民共和国土地管理法》

第四十七条国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。县级以上地方人民政府拟申请征收土地的，应当开展拟征收土地现状调查和社会稳定风险评估，并将征收范围、土地现状、征收目的、补偿标准、安置方式和社会保障等在拟征收土地所在的乡（镇）和村、村民小组范围内公告至少三十日，听取被征地的农村集体经济组织及其成员、村民委员会和其他利害关系人的意见。多数被征地的农村集体经济组织成员认为征地补偿安置方案不符合法律、法规规定的，县级以上地方人民政府应当组织召开听证会，并根据法律、法规的规定和听证会情况修改方案。拟征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定期限内，持不动产权属证明材料办理补偿登记。县级以上地方人民政府应当组织有关部门测算并落实有关费用，保证足额到位，与拟征收土地的所有权人、使用权人就补偿、安置等签订协议；个别确实难以达成协议的，应当在申请征收土地时如实说明。相关前期工作完成后，县级以上地方人民政府方可申请征收土地。

第四十八条征收土地应当给予公平、合理的补偿，保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。征收土地应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用。征收农用地的土地补偿费、安置补助费标准由省、自治区、直辖市通过制定公布区片综合地价确定。制定区片综合地价应当综合考虑土地原用途、土地资源条件、土地产值、土地区位、土地供求关系、人口以及经济社会发展水平等因素，并至少每三年调整或者重新公布一次。征收农用地以外的其他土地、地上附着物和青苗等的补偿标准，由省、自治区、直辖市制定。对其中的农村村民住宅，应当按照先补偿后搬迁、居住条件有改善的原则，尊重农村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿等方式给予公平、合理的补偿，并对因征收造成的搬迁、临时安置等费用予以补偿，保障农村村民居住的权利和合法的住房财产权益。县级以上地方人民政府应当将被征地农民纳入相应的养老等社会保障体系。被征地农民的社会保障费用主要用于符合条件的被征地农民的养老保险等社会保险缴费补贴。被征地农民社会保障费用的筹集、管理和使用办法，由省、自治区、直辖市制定。

第四十九条被征地的农村集体经济组织应当将征收土地的补偿费用的收支状况向本集体经济组织的成员公布，接受监督。禁止侵占、挪用被征收土地单位的征地补偿费用和其他有关费用。

东莞出台城市更新18条新政

11月21日上午，东莞市政府新闻办公室举行《关于进一步鼓励城市更新

促进固定资产投资的若干政策》(下称《若干政策》)发布会，宣布推出18条新政策，通过“减负、扩面、提速”，对现行城市更新政策进一步优化，降低改造成本，提高改造效率，为投资“松绑”，增强社会资本参与改造的积极性。

东莞市政府副秘书长陈志军介绍，近段时间以来，广东省和东莞市明确释放出进一步为投资松绑、为企业减负、为固定投资加速的强烈信号。为进一步优化城市更新政策，加快项目落地建设，稳定经济增长预期，东莞迅速出台《若干政策》，力求达到综合性减负目的。

记者梳理发现，18条新政策中有9条都涉及为社会投资减负，从降低土地成本、节约财务成本、降低税负成本、增加财政补助等层面直接降低企业参与城市更新的成本。其中，明确单一主体挂牌招商收益报价环节完成后，收购主体提供相应额度的银行保函，可申请退回90%的保证金。经测算，预计为企业节约保证金的8%—10%的财务成本。

为了鼓励“工改工”，新政策对75亩以上的连片“工改工”项目给予专项补助：自项目首期工程竣工验收后五年内，入驻的规模以上工业企业或经市工信部门核定的工业企业，其缴交的税收市留成部分，其中增值税(市、镇留成25%)及企业所得税(市、镇留成20%)将全额补助给开发主体。

在“扩面”方面，新政策从允许项目提容、降低准入门槛、解决历史问题等方面，进一步扩大城市更新项目覆盖范围，让更多有潜力的项目能够顺利推进。比如，针对按控规实施容积率较低的更新单元(项目)，给予满足公共配套承载力的前提下申请适当提高容积率;适当降低对现状地类、上盖物占地比例的审查要求，放宽城市更新项目的准入门槛。

新政策还提出通过容差审批、简化审批、下放审批、并联审批，进一步压缩城市更新项目的审批时间。其中，简化产业类更新单元审批程序，预计审批时间减少2—3个月;同步开展土壤污染调查和项目审批，预计审批时间减少3—4个月。

深圳地价测算新规则发布，涉及住房、棚改、产业房

日前，深圳市规划和自然资源局发布最新修订完善的《深圳市地价测算规则》，鼓励建设只租不售的创新型产业用房，推动构建多层次高质量的产业空间保障体系。

鼓励建设只租不售的创新型产业用房

推动构建多层次高质量的产业空间保障体系

2020年深圳全面完成2019年全球招商大会30平方公里产业用地整备，启动“两个百平方公里级”高品质产业空间打造行动，全年计划整备各类土地15平方公里，实际完成约20平方公里，完成率133.3%。

在地价方面，战略性新兴产业（新一代信息技术、高端装备制造、绿色低碳、生物医药、数字经济、新材料、海洋经济等）、优势传统产业、生产性现代服务业的修正系数为0.5；经遴选的总部项目、重点产业项目修正系数为0.7，其中为扶持中小企业而推出的鼓励联合拿地政策修正系数为0.6。

据统计，2020年深圳普通工业用地（M1）地价的平均水平约357元/平方米（楼面单价，下同），新型产业用地（M0）地价的平均水平约1470元/平方米，让落户深圳的企业综合营商成本可承受、发展可持续。

除了保障重点产业项目用地降低地价成本外，本次修订的地价测算规则附表还进一步降低建设只租不售的创新型产业用房的用地成本，鼓励符合条件的企业建设只租不售的创新型产业用房，解决中小微企业的产业发展用房需求，从地价方面支撑构建多层次高质量的产业空间保障体系。修订后的《深圳市地价测算规则》附表明确：协议出让给市政府确定的投资主体建设只租不售的创新型产业用房的用地，出租对象属于战略性新兴产业（新一代信息技术、高端装备制造、绿色低碳、生物医药、数字经济、新材料、海洋经济等）、优势传统产业、生产性现代服务业的，地价可以适用0.5的产业发展导向修正系数。

降低棚户区改造用地成本

多渠道加快住房用地供应

据了解，深圳2019年在国内率先出台《深圳市宗地地价测算规则》等一系列创新措施，让企业能够以最便捷的途径、最优惠的价格获得产业发展空间，让先行示范区的民生“七有”项目得到“七优”的国土空间保障。

依据深圳市地价测算规则，厂房、仓库、住宅、办公、商务公寓、商业、加油站等建筑类型的地价，修正系数为1。但具有民生保障功能的公共配套，如交通设施、综合管廊、文化遗产、体育设施、幼儿园、社会福利设施、社会停车场等修正系数为0．1；公用设施、市政设施及施工配套设施、训考场、殡葬设施、文化设施、医疗卫生设施、教育设施、科研用房等修正系数为0．3；游乐设施修正系数为0．4。

其中，深圳在地价优惠上给予公共住房发展倾斜，公共租赁住房、安居型商品房的修正系数为0．3，人才住房的修正系数为0．4，产业配套宿舍的修正系数为0．6，棚户区改造项目修正系数为0．1，以市场杠杆推动“2035年建设170万套住房”的目标落地。

而今年发布的新规则，将棚户区改造项目的地价标准调整至与拆除重建的同类城市更新项目地价标准保持一致，降低了棚户区改造的地价成本，提高市场主体参与棚户区改造的积极性，多渠道加快住房用地供应。

城市更新土地贡献率怎么算

更新单元所提供用于公共设施用地需大于 3000 平方米且不小于拆迁用地面积的 15%